Czym jest hipoteka?

Na samym początku zastanówmy się, czym jest hipoteka. Definiuje się ją jako ograniczone prawo rzeczowe, które stanowi zabezpieczenie spłaty zaciągniętego zobowiązania. Prościej mówiąc hipoteka jest zabezpieczeniem banku w sytuacji gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacić kredytu. Wówczas bank zaspokaja roszczenia właśnie z tytułu nieruchomości.

Wyróżniamy dwa rodzaje hipoteki:
– dobrowolna – powstaje w momencie zaciągnięcia kredytu i stanowi jego zabezpieczenie;
– przymusowa – gdy wierzyciel nie spłaca zobowiązania, nieruchomość przechodzi w ręce ZUS bądź US, wówczas ma miejsce licytacja komornicza.

Od czego zacząć kupno mieszkania obciążonego hipoteką?

Informacje o obciążeniu nieruchomości hipoteką znajdziesz w Księdze Wieczystej. Warto do niej zajrzeć niezależnie od zapewnień sprzedającego. Spokojnie możesz to zrobić online, wyszukując po prostu odpowiedni numer KW. Dokładnie przejrzyj zwłaszcza dział III i IV. Co w nich znajdziesz?

Dział III Księgi wieczystej poinformuje Cię o wszczęciu postępowania egzekucyjnego nieruchomości, np. przy zajęciu przez komornika czyli wystąpieniu hipoteki przymusowej. W dziale IV znajdziesz wiadomości na temat obciążenia mieszkania czy domu hipoteką – najczęściej dotyczącą zaciągniętego kredytu bankowego. Dowiesz się również, kiedy kredyt został wzięty i na jaką wysokość, a także kto jest dłużnikiem.

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką dobrowolną na kredyt

1. Sprawdź, czy zostało złożone pismo do banku z prośbą o rozwiązanie hipoteki

Leży to w gestii sprzedającego. Wniosek powinien zawierać prośbę o ustalenie kwoty, która rozwiąże hipotekę. Kiedy bank zaakceptuje prośbę i ustali odpowiednią kwotę, czyli wyda tzw. promesę, możesz przejść do kolejnego kroku. Promesa stanowi dla Ciebie gwarancję wykreślenia kupionej nieruchomości z obciążenia hipotecznego.

2. Zakup mieszkania obciążonego hipoteką

Możesz przejść do kupna mieszkania. Określoną kwotę powinieneś przeznaczyć na spłatę zadłużenia, a pozostałą część przelać na konto sprzedającego. Dzięki temu zyskujesz pewność, że zakup będzie bezpieczny. Innym rozwiązaniem jest przekazanie zadatku sprzedającemu. Może ono jednak prowadzić do nadużyć. Sprzedający z zadatku może bowiem spłacić całe zadłużenie, jednocześnie nie finalizując umowy kupna nieruchomości. A stracone pieniądze ciężko Ci będzie potem odzyskać.

3. Wydanie zaświadczenia przez bank o całkowitej spłacie długu

Po całkowitej spłacie zobowiązania bank wydaje oświadczenie, w którym zawarta jest informacja o spłacie długu oraz możliwości wykreślenia mieszkania z hipoteki.

4. Złożenie wniosku w sądzie wieczystoksięgowym o wykreślenie nieruchomości z obciążenia hipotecznego

Wraz z wydanym przez bank oświadczeniem należy złożyć wniosek do sądu o wykreślenie domu z hipoteki. Rozpatrzenie pisma może trwać od kilku tygodni do nawet kilku miesięcy.

Jednocześnie warto pamiętać, że wpis widniejący w Księdze Wieczystej o obciążeniu domu hipoteką może być już nieaktualny. Niektóre osoby po spłacie kredytu zapominają o złożeniu wniosku. Jeśli taka sytuacja ma miejsce, wystarczy złożyć tylko odpowiednie pismo.

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką przymusową na kredyt

Tutaj sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. W ramach hipoteki przymusowej często formą zakupu będzie licytacja. Jeśli ubiegasz się o kredyt, powinieneś pilnować, aby zgrać się w czas z bankiem i kupnem nieruchomości. Dodatkowo pamiętaj, że w przypadku zakupu domu obciążonego hipoteką przymusową musisz potwierdzić, że środki otrzymane z kredytu przeznaczysz na spłatę zobowiązania. Czasem też banki wymagają zabezpieczenia w postaci kolejnej nieruchomości.

Na początku złóż wniosek kredytowy i poczekaj na wydanie decyzji kredytowej. Ewentualnie możesz podpisać z bankiem umowę. Środki zostaną przekazane na Twoje konto w momencie wygrania licytacji komorniczej. Następnie dostarczasz postanowienie, które pokazuje że nieruchomość stała się Twoją własnością.

Jeśli podejdziesz do sprawy z głową, może okazać się, że więcej formalności i przygotowań przełoży się na znacznie atrakcyjniejszą cenę Twojego nowego domu.