Licytacja komornicza

Bardzo prosto tłumacząc jest to licytacja ruchomości lub nieruchomości, gdzie właścicielem staje się osoba, która zaproponuje najwyższą cenę.
Należy zapoznać się kilkoma prostymi definicjami.
Kwota oszacowania – jest to nic innego jak wycena nieruchomości.
Pierwsza licytacja – jest to pierwsze spotkanie zainteresowanych zakupem, po spełnieniu określonych warunków. Kwota wyjściowa na pierwszej licytacji jest zawsze równa ¾ kwoty oszacowania.
Druga licytacja – rozpoczyna się od ½ kwoty oszacowania. Oznacza to, że nieruchomość może zostać sprzedana za połowę ceny. Nie zawsze jednak dochodzi do drugiego terminu licytacji.
Jednym z głównych warunków przystąpienia do licytacji jest wpłacenie rękojmi w postaci 10% kwoty oszacowania w wyznaczonym czasie. Licytację wygrywa oczywiście osoba, która zgłosi chęć zakupu w najwyższej kwocie i nie zostanie przebita przez innych licytujących.

O czym należy pamiętać?

W licytacjach komorniczych istnieje pewna zasada, o której należy pamiętać. Chodzi o wpłatę wadium, często nazywane rękojmią.
Rękojmia jest to karta wstępu, która umożliwia udział w zorganizowanej publicznej licytacji. Jest to 10% sumy oszacowania licytowanej nieruchomości. Każdy licytant, który zamierza wziąć udział w przetargu (licytacji) jest zobowiązany do wpłaty rękojmi. Rękojmię można uiścić w postaci wpłaty na konto bankowe, gotówki lub książeczki oszczędnościowej przed przystąpieniem do przetargu.
W przypadku braku zakupu rękojmia jest zwracana, a w przypadku wygrania licytacji jest zaliczana na poczet wpłaty.
Pamiętajmy, że banki również wymagają tak zwanej wpłaty własnej.

Gdzie jest haczyk i czy jest to haczyk?

W momencie wygrania przetargu, należy uiścić pozostałe środki w rygorystycznym terminie.
W przeciwnym wypadku licytant traci możliwość zakupienia nieruchomości, a rękojmia nie podlega zwrotowi.
A więc jeśli podczas licytacji przebiliśmy ofertę konkurentów i wygraliśmy musimy się liczyć, że wyznaczonym terminie jesteśmy zobowiązani do wpłaty pozostałej ilości środków, pod groźbą utraty już wpłaconych.
Są to ogólnie przyjęte reguły oraz prawa w licytacjach komorniczych, a także w każdej innej zawieranej umowie.
Dlatego też jest to oferta skierowana głównie do osób, które posiadają fizycznie środki na koncie bankowym. Dużym problemem może być uzyskanie kredytu hipotecznego pod taką nieruchomość oraz uzgodnienie terminów. W związku z obowiązkiem zapłaty pozostałej kwoty w wyznaczonym dniu, po groźbą utraty rękojmi.
Nie da się również nie zauważyć, że banki w dzisiejszych czasach bardzo lubią klientów hipotecznych. Często stosowane są wyjątki od reguły i o ile mamy zdolność kredytową, rozmowa z dyrektorem placówki banku może przynieść przychylne dla nas rezultaty.

Kupowanie kota w worku?

Wydawać by się mogło, że zakup takiej nieruchomości to zakup nieruchomości, której nigdy nie będzie można zobaczyć wcześniej, a jedyne informacje jakie uzyskamy to poglądowe zdjęcia oraz adres. Nic bardziej mylnego. W każdym obwieszczeniu umieszczona jest informacja w jakim terminie oraz godzinach możliwe jest obejrzenie lokalu. Odbywa się to jednak zazwyczaj na dwa tygodnie przed licytacją, choć nie jest to reguła.

Bezpieczne?

W momencie licytacji mieszkania – wszelkie prawa własności włącznie ze służebnością lub dożywotnim użytkowaniem, nawet jeśli nie są zawarte w księdze wieczystej nie będą uwzględniane. Nawet jeśli istnieją osoby, które mógłby mieć prawa poza właścicielem nieruchomości do licytowanego mieszkania tracą one wszystkie prawa i nie mogą dochodzić żadnych swoich roszczeń.
Jeśli istnieje dokument, który przykładowo potwierdza, że w mieszkaniu może dożywotnio mieszkać osoba trzecia, ma ona obowiązek na kilka dni przed licytacją złożyć odpowiednie dokumenty potwierdzające jej prawa. W przeciwnym wypadku je utraci.
Oznacza to, że zakupiona nieruchomość jest zupełnie bezpieczna i czysta pod względem należności dla osób trzecich.

Moralne?

Są osoby, które twierdzą, że nie są w stanie zakupić mieszkania z licytacji i przyczynić się do wyrzucenia kogoś z rodzinnego domu. Bardzo często są to jednak niezamieszkałe nieruchomości, gdzie osoby dawno nie przebywają w danej lokalizacji. Bardzo często są to nieruchomości, które są podzielone na kilka właścicieli. Zbyt wielu właścicieli, brak zainteresowania wiąże się z zadłużaniem poszczególnych lokali oraz licytacjami komorniczymi. Ważne, aby móc odkupić 100 procent wszystkich udziałów.
Jeśli doszło już do obwieszczenia komorniczego – zatrzymanie tego procesu jest bardzo trudne dla właściciela nieruchomości. Ktoś na pewno zdecyduje się na taki zakup, jeśli nie w pierwszej licytacji to na pewno w drugiej.
Można to porównać do znalezienia 100 złotych na ulicy. Nie jest ładnie ją podnieść, pomimo, że prawo na to pozwala z uwagi na niską kwotę, ale trzeba pamiętać, że ktoś idący za nami zapewne ucieszy się z okazji, że nie została podniesiona. Reasumując: Na pewno skorzysta ktoś inny. Obwieszczenie o licytacji jest już ostateczną formą i zapewne, o ile nie zgłoszą się osoby, posiadające prawa do lokalu przed licytacją – zostanie ona sprzedana.

Generalny remont

To prawda, mieszkania są zazwyczaj nieruchomościami, które nadają się do generalnego remontu. Należy się tutaj liczyć z potrzebą wymiany nawierzchni podłogowych, remontu łazienki czy kuchni. Niekiedy wymagana jest również wymiana stolarki okiennej. Należy pamiętać, że kwota oszacowania została wyliczona właśnie na podstawie stanu w jakim zostało pozostawione mieszkanie, więc kwota oszacowania jest dużo niższa.

Kalkulacja – czyste argumenty, czysty zysk

Podajmy jeden z przykładów bazując na realnych kwotach. Mieszkania A i B posiadają niemalże identyczne parametry dotyczące powierzchni, rozkładu pomieszczeń i lokalizacji.

Mieszkanie A w stanie dobrym. Do zakupu na prywatnym rynku bezpośrednio od właściciela.
Kwota 210.000 zł.
Po zakupie podjęto decyzje o remoncie w kwocie 20.000 zł.
Kwota całkowita 230.000 zł.

Mieszkanie B zlokalizowane na tej samej dzielnicy w stanie wymagającym remontu. Zakup za pośrednictwem licytacji komorniczej.
Kwota oszacowania przez komornika 200.000 złotych. Kwota wywołania w pierwszym obwieszczeniu jest równa ¾ ceny oszacowania tj. 150.000 zł. Nowy właściciel decyduje się na remont w kwocie 30.000 złotych (przyjmując, że mieszkanie wymaga większych kosztów na poczet remontu) Całkowita kwota inwestycji: 180 000 złotych.
Różnica, czyli czysty zysk pomiędzy zakupem mieszkania A i B: 50 000 złotych.
Dodajmy, że obydwa mieszkania po przeprowadzonych remontach zyskały na wartości podwyższając swoją cenę rynkową.

Zysk z inwestycji, w momencie, kiedy to samo mieszkanie zostało by zakupione w drugim obwieszczeniu: 100 000 złotych. Jest to najbardziej optymistyczna opcja, która niestety w przypadku nieruchomości mieszkalnych, szczególnie samodzielnych mieszkań występuje na rynku bardzo rzadko. Takie lokale zazwyczaj sprzedają się w pierwszej licytacji z uwagi na atrakcyjność oferty.
W przypadku chęci zakupy garażu czy małego placu – popyt na takie inwestycje jest mniejszy w związku z czym jest mniej zainteresowanych. Licytacje w II obwieszczeniu spotykane są częściej w związku z czym możliwe zyski lub zaoszczędzona kwota jest dużo wyższa, sięgająca minimum 50 %. Pamiętajmy, że zakup w II obwieszczeniu to ½ kwoty oszacowania. Nie zawsze jednak dochodzi do drugiego terminu licytacji.

A więc czy warto?

Podsumowując. Zakup mieszkania z licytacji komorniczej to inwestycja, która pozwoli zaoszczędzić minimum od 25 % do nawet 50 %. Cena nieruchomości zwiększy się w momencie odremontowania mieszkania, a więc wskaźniki skoczą w górę o kolejnych kilka procent.
O czym należy pamiętać? Należy posiadać odłożone środki finansowe na koncie oraz ewentualny czas i środki na dokonanie remontu.
Często mówi się, że najlepszą inwestycją jest zakup mieszkania przeznaczonego do remontu, bo cena rynkowa jest zazwyczaj zaniżana. Przy powyżej opisywanej inwestycji wykorzystujemy dwa najlepsze kryteria: Niższa kwota zakupu mieszkania z licytacji oraz mieszkanie przeznaczone do remontu, które po odnowieniu zyska na wartości.
Czy istnieje lepsze czynniki wpływające na zwiększenie zysków z inwestycji?